1. Giriş (CEBRİ İCRA YOLUYLA SATIN ALINAN TAŞINMAZDA MUHDESATIN AİDİYETİNİN TESPİTİ DAVASI)
Uygulamada cebri icra yoluyla iktisap edilen taşınmazlar üzerinde, çeşitli muhdesatlar (yapılar, ağaçlar, kuyular, direk vb.) bulunduğu görülmekte olup, bu muhdesatların mülkıyeti hususu ihale alıcısı ile mülkıyet iddiasında bulunan kişiler arasında hukuki ihtilaflara konu olmaktadır. Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, taşınmaz üzerinde malik dışında bir kişi tarafından yapılan yapı veya eklemelerin hukuki durumunun belirlenmesini hedefleyen bir dava türüdür.
Bu makalede, cebri icra yoluyla satılan taşınmazlar üzerindeki muhdesatlar hakkında muhdesatın aidiyetinin tespiti davasının açılabilirliği, tarafları, hukuki dayanakları ve uygulamada karşılaşılan sorunlar ele alınacaktır.
2. Muhdesat Kavramı ve Hukuki Niteliği
Türk Medeni Kanunu’nun 684 ve 718. maddeleri uyarınca, bir taşınmazın üzerindeki bütünleyici parçalar ve eklentiler, taşınmazın mülkıyetine tabidir. Ancak bazı durumlarda taşınmaz malikinden farklı bir kişi tarafından yapılan muhdesatların mülkıyetinin kime ait olduğu konusunda hukuki ihtilaflar doğmaktadır.
Muhdesatın hukuki niteliği açısından iki temel ayrım yapılmalıdır:
- Bütünleyici Parça (TMK 684): Eğer muhdesat taşınmazdan ayrılması halinde ekonomik veya fiziki bütünlüğü bozacak nitelikte ise, bütünleyici parça sayılır ve taşınmaz malikine ait olur. Örneğin, taşınmaz üzerine inşa edilmiş sabit bir bina veya kuyular bütünleyici parçadır.
- Eklenti (TMK 686): Taşınmazla bağlantılı olmakla birlikte bağımsız olarak da varlığını sürdürebilen muhdesatlar eklenti olarak değerlendirilir. Örneğin, taşınmazın bahçesine dikilen meyve ağaçları veya taşınmazdaki bir baraka eklenti sayılabilir.
Muhdesatın aidiyeti sorunu özellikle cebri icra yoluyla satılan taşınmazlarda önemli bir hukuki problem olarak karşımıza çıkmaktadır.
3. Cebri İcra Yoluyla Satış ve Muhdesatın Durumu
İcra ve İflas Kanunu’na (İİK) göre taşınmazın cebri icra yoluyla satışı, taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkını yeni malike devreder. Ancak taşınmazın üzerinde eski malik veya üçüncü kişiler tarafından yapılan muhdesatlar da bulunabilir. Bu durumda şu senaryolar ortaya çıkabilir:
3.1. Muhdesatın İhale Şartnamesinde Açıkça Düzenlenmiş Olması
Eğer cebri icra ihalesine çıkarılan taşınmazın ihale şartnamesinde muhdesatlar açıkça belirtilmiş ve taşınmazla birlikte satıldığı hüküm altına alınmışsa, ihale alıcısı taşınmazla birlikte muhdesatların da mülkiyetini kazanır. Örneğin:
- Tapuda kayıtlı olmayan ancak taşınmaz üzerinde bulunan bir binanın, ihale şartnamesinde açıkça satış kapsamında olduğu belirtilmişse, yeni malik bu binanın da mülkiyetini kazanır.
- Taşınmaz üzerinde verimli meyve, fındık, fıstık veya ceviz ağaçları bulunuyor ve ihale şartnamesinde bu ağaçların taşınmaz ile birlikte satış kapsamında olduğu belirtilmişse, yeni malik bu muhdesatların da mülkiyetini kazanır.
Bu durumda muhdesatı yapan kişi, muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açamaz.
3.2. Muhdesatın İhale Şartnamesinde Açıkça Düzenlenmemiş Olması
Eğer ihale şartnamesinde muhdesatların taşınmazla birlikte satıldığına dair açık bir hüküm yoksa, muhdesatı yapan kişi, muhdesatın aidiyetinin tespiti için dava açabilir. Örneğin:
- Eski malik, taşınmazın üzerine kendisine ait olduğu iddia edilen bir sera inşa etmiş, ancak ihale şartnamesinde bu seranın satış kapsamında olduğu belirtilmemişse, eski malik muhdesatın kendisine ait olduğunun tespitini mahkemeden talep edebilir.
4. Muhdesatın Aidiyetinin Tespiti Davası ve Hukuki Dayanaklar
Muhdesatın aidiyetinin tespiti davası, muhdesatın kim tarafından yapıldığı ve hukuki durumunun belirlenmesi amacıyla açılan bir tespit davasıdır. Bu davada başlıca hukuki dayanaklar şunlardır:
4.1. Türk Medeni Kanunu (TMK) 722. Madde
“Bir taşınmaz üzerinde malikinden başkası tarafından yapılan muhdesat, iyi niyetle yapılmışsa, muhdesatı yapan kimse uygun bir bedel karşılığında bu eşyayı malikten isteyebilir.”
- Eğer muhdesatı yapan kişi iyi niyetliyse ve taşınmaz maliki muhdesata açıkça rıza göstermişse, muhdesatı yapan kişi muhdesatın bedelini talep edebilir.
4.2. Yargıtay Kararları
- Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2013/801 K. 2014/910 T. 23.01.2014:
- “Taşınmaz üzerindeki muhdesat ihale şartnamesinde belirtilmemişse, ihale alıcısı, muhdesatların bedelini de ödeyerek mülkiyeti kazanır. Bu durumda muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açılamaz.”
- Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2016/14462 K. 2016/14055 T. 19.10.2016:
- “Muhdesatın eski malike ait olduğuna dair hukuki yarar yoksa, aidiyet tespiti davasının reddine karar verilmelidir.”
- Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2009/217 K. 2009/276 T. 17.6.2009:
- “Muhdesatı yapan kişinin, aidiyet davası açmada hukuki yararı olup olmadığı, taşınmazın satış durumu ve paydaşlık şartlarına göre belirlenmelidir.”
5. Davanın Tarafları ve Yargılama Süreci
5.1. Taraflar
- Davacı: Muhdesatı yapan kişi (eski malik, kiracı veya üçüncü bir kişi).
- Davalı: Taşınmazı cebri icra yoluyla satın alan yeni malik.
5.2. Yargılama Süreci
- Bilirkişi İncelemesi: Muhdesatın taşınmazdan ayrılabilir olup olmadığı, ne zaman ve kim tarafından yapıldığı tespit edilir.
- Tanık Beyanları: Muhdesatın eski malike veya üçüncü kişiye ait olduğu kanıtlanmaya çalışılır.
- Tapu ve İhale Belgeleri: Hukuki statü belirlenir.
- Karar: Mahkeme, muhdesatın aidiyetine karar verir ve gerekiyorsa tazminat hakkı tanır.
Sonuç ve Değerlendirme
Cebri icra yoluyla satılan taşınmazlar üzerindeki muhdesatların hukuki durumu, uygulamada sıkça ihtilafa konu olmaktadır. Eğer ihale şartnamesinde muhdesatlar açıkça satış kapsamında olduğu belirtilmişse, ihale alıcısı bu muhdesatların da mülkiyetini kazanır ve muhdesatı yapan kişi dava açamaz.
Ancak ihale şartnamesinde muhdesatların durumu belirtilmemişse, muhdesatı yapan kişi muhdesatın aidiyetinin kendisine ait olduğunun tespiti için dava açabilir.
Bu tür davalarda taşınmazın bütünleyici parçaları ile eklenti niteliğindeki muhdesatlar arasındaki farkın doğru şekilde belirlenmesi büyük önem taşımaktadır. Bilirkişi raporları, tapu kayıtları ve ihale belgeleri dikkate alınarak hukuki değerlendirme yapılmalı ve tarafların hakları korunmalıdır.
